中国房地产处在泡沫破灭前夜0热泵机组

2022-10-25 01:07

中国房地产处在泡沫破灭前夜

德意志银行财富管理中国区总监黄凡

股神巴菲特曾说过:正确的投资方法是,当人们都恐惧的时候,你应该贪婪,当人们都贪婪的时候,你应该恐惧。然而,说易做难!市场高涨至,往往都贪婪;市况低迷到黎明前,又都恐惧。

我们一起回顾一下前两个影响深远的泡沫和破灭前夜的状态吧:

第一个是本世纪初的美国高科技泡沫。2000年初,经过几年的持续上涨,美国纳斯达克指数涨超5000点,对应平均市盈率超过70倍。当时人们都认为,纳市上市的高科技公司代表新生产力、代表全球的未来。投资者情绪随市况高涨,1999年的时候美国出现了457个IPO,大部分是科技股相关的,其中117家公司在上市当天股价就翻倍。

2000年4月,就在泡沫开始爆破的前不久, 美国纳斯达克主席萨博在中国北京访问时说:在纳斯达克上市的企业,正在以一种前所未有的观念、创意、智慧和管理模式成长着。科技泡沫不会爆裂,纳斯达克市场前景一片光明。 他认为,纳斯达克一百种指数在近期调整后,依然比一年前翻一番,表明纳斯达克代表新经济模式的发展潜力。 萨博笑称,每天都有人说纳斯达克的泡沫太多,要爆炸了,事实上,在纳斯达克上市的企业,正在以一种前所未有的观念、创意、智慧和管理模式成长着……这是习惯传统经济运行模式的人们从未体验过的过程,而这一切是在一个制订了严格标准、透明度很高、大多数投资者具有丰富金融经验和专业知识的市场里,还有什么可以担心的?

结果,萨的话音刚落,纳指的泡沫崩溃从2000年上半年开始,到了2002年9月结束。历时整整2年半,股指从5000多点下跌80%至1000余点。IPO的数字锐减到2001年的76个,而没有一家公司上市当天能够翻倍。即使到了十多年后的今天,道琼斯、标普等主板指数连创新高,纳斯达克指数也仅回到4000多点。

我们回过头看看国内的创业板,看看与当年的纳斯达克是否相似:创业板近日成功冲过1500点,经过一年多大涨,创业板指数、市值均完成翻倍,市盈率达62倍接近A股历史高点。人们认为,创业板代表中国的未来……没什么好担心的。

第二个是引发全球金融海啸的美国房地产泡沫。我们看看泡沫破灭前的2005年的数据:根据美国联邦住宅企业监管局公布,2004年美国51个州区,一年内房价上涨超过10%的有35个,其中超过20%的有6个。2004年下半年,美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12.56%;今年第一季度上涨幅度更高,达到12.97%,4年来累计上涨50.56%,平均年涨幅超过10%,而过去半个多世纪,美国全国平均房价的年上涨幅度仅为5.5%。与此同时,美国的房价/收入比,房价/租金比也都达到历史最高水平。纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市而言,房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%,每平方米超过9万元人民币,顶级的达到3-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室(两卫)、套内面积在120平方米左右的公寓,起价在160万美元以上,品质好些的(包括游泳池、桑纳等健身设施)在200万美元以上,楼层高景观好的在300万美元以上,最顶级的达到近千万美元。

一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示,当年6月份二手房销售折合成年销售达到733万套,这是继同年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋(“别墅”)销售的中位线价格达到21.9万美元,再创历史最高水平,与去年同期相比,上涨幅度高达14.7%,是过去25年来最大的。

看了以上数据,您是否觉得与国内的房地产市场的现状高度相似?

然而,美国当时几乎没有人担心房地产泡沫,就连保守的美国联邦储备委员会主席格林斯潘5月底向国会作证时,也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。事实上,当时无论是经济学家、政府主管部门、开发商或者普通百姓,都相信美国房地产泡沫不会破裂。

有趣的是,我查到了当时(2005年)《上海证券报》的一篇中国专家撰写的文章,说的是当时中美两地房地产泡沫的比较,结论是:美国的地产泡沫比中国小,美国的很多国情决定了房地产泡沫不用担心……我摘录了文章的部分内容如下:

“首先,美国房地产消费结构呈多元化趋势。美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%(在大城市中这个比例更低),大量家庭长期依靠租房解决居住问题。本次房价飙升中,租金并没有大幅度上涨……

其次,产品结构的多元化。美国不仅有产权公寓(概念和国内完全一样),还有只拥有股权而没有产权的“合作公寓”。“合作公寓”的数量大约是产权公寓的三四倍,价格却不到产权公寓的一半……

第三,贷款渠道的多元化。除了向商业银行贷款外,美国购房者还可以从众多的专门经营房屋贷款业务的房屋贷款机构,以及数量极其庞大的贷款经纪人那里获得贷款,它们的背后则是有政府背景的,实施房地产贷款证券化的两大上市公司“房利美”(FANNIEMAE)和“房地美”(FREDDIEMAC)。美国绝大多数的房屋贷款通过上面的渠道进入二级市场,由养老基金、保险基金、共同基金以及广大的投资者购买,极大地分散了风险……

第四,贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制。美国除了固定利率外还有浮动利率。购房者如果选择固定利率,那么在整个贷款(比如30年)期间,无论美联储怎样调整基准利率,每月的还款数额都不会改变,有效和主动地控制了家庭的财务风险……

第五,房地产市场的广泛性和独立性。美国房地产市场非常庞大,由数以千计的个别市场组成。在本轮房价上涨中,各地房价上涨有其不同的客观原因,例如:有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求;有些城市是由于失业率的大幅度下降;有些州是因为移民数量的激增;有些州是由于某些产业的迅速崛起。泡沫互相之间不会“串联”,从而形成更大的泡沫……”

总之一句话:美国房地产没泡沫。不怕!

结果?2006年起,美国房价整体持续下跌,之后是席卷全球的金融海啸……

我们来对照一下现在说国内房价不会下跌的分析报告,看看其表述“中国特色”会支撑房价只涨不跌的论据,是否与上文有异曲同工之妙?

从这两次泡沫爆破的表面导因来分析,都是加息导致资金成本上升,然后是投资标的回报率不如预期。然而泡沫爆破的根本原因就在于“任何一次泡沫都无一例外都最终会破灭的”的铁律。

那么,让我们由资金成本和投资标的物的回报率,看看创业板和国内房地产的情况如何吧:

2013年以来,钱荒成了常态,连被认为是无风险的银行间货币市场,短期资金成本长期处于5%左右的水平。低风险固定收益理财产品年收益6%以上。展望未来,随着利率市场化和资金双轨制(正规银行与影子银行)的并轨,资金成本将只高不低。

创业板60多倍市盈率对应是不足2%的投资报酬率。一贯被寄予厚望的成长性,其实也只是个传说。根据WIND数据,上证A股去年前三季净利润同比增长14.29%,沪深300前三季度净利润同比增长12.33%,均高于中小板和创业板的个位数利润增速。截至1月23日,在已公布业绩预告的199家创业板公司中,仅有120家公司预增,占比刚刚六成。业绩不佳者占比近四成,其中业绩预降的公司54家,占比已过25%。

国内大城市的房子又如何?如果按现价买房出租,租金回报率小于2%。收回成本需50多年,还不考虑70年的土地使用期和房子的折旧了。投资报酬率真是低得可以。

有投资者可能说,我可不管资金成本和投资报酬率,创业板和房价都在涨,投资一定没错。那么,我提醒一下,这世界上还存在着古今中外“任何一次泡沫都无一例外都最终会破灭的”的铁律。尽管人们处于贪婪状态,但是,在资金成本上升,投资标的回报率不如预期等历次泡沫破灭前夜的信号已出现时,聪明的您,是否开始感觉恐惧?

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